Wie kauft man eine Immobilie in Uruguay?

 

Wenn man sich entschieden hat für eine Wohnung, ein

Chacra oder ein Traumhaus, kommen ein paar Formalitäten auf

den Käufer zu, die er UNBEDINGT ernst nehmen muss.

 

Das Gesetz in Uruguay sagt, dass mit der geleisteten Unterschrift unter dem Kaufvertrag(nicht Vorvertrag) der Käufer für alle Schulden und Hypotheken haftete, die auf der Immobilie liegen

1.    Der Notar( escribana)

Man braucht einen vertrauenswürdigen Notar

Als Grundregel sollte man sich einprägen, dass man NIE den Notar des Verkäufers nimmt, denn der Käufer hat die freie Notarwahl und

wenn es Probleme mit der Immobilie gibt, zu wem wird der Notar das loyal sein?

Zu dem, der ihm regelmassig Aufträge gibt, oder zu dem Ausladender, den er nie wiedersieht?

Eben

 

Am besten lässt man sich einen Notar empfehlen.

Sobald der Notar beauftragt ist mit der Durchführung

Wird er Kontakt mit dem Verkäufer aufnehmen, um möglichst bald einen Termin

Für den Vorvertrag festzulegen.

Bei diesem Termin müssen ALLE, denen die Immobile gehört anwesend sein, oder durch notarielle Vollmacht vertreten, ferner kommt auch das verkaufende Immobilienbüro-.

1. Der Vorvertrag( precontrato)

Der Vorvertrag ist Bestandteil des späteren Kaufvertrages

Wenn man diesen unterzeichnet ,ist man daran gebunden.

Folgende Punkte werden hier festgehalten

a)      um welche Immobilie handelt es sich genau( Katasteramtsnummer)

Adresse, Groesse und Lage

b)      wer kauft, wer verkauft, man muss sich ausweisen

c)      wie hoch ist der Preis, gibt es Kaufmodalitäten, wie z.b. Ratenzahlung

d)      Wie hoch ist die Anzahlung des Verkäufers. Das Gesetz schreibt 10 % Anzahlung vor, dieses Geld verbleibt auf dem Anderkonto des Notars

e)      Wann soll SPAETESTENS der Kaufvertrag gemacht werden

( üblich sind ca. 4-8 Wochen danach)

Dieser Termin ist frei verhandelbar zwischen den 2 Parteien, es

Muss aber ein Minimum von 1 Monat angesetzt werden, weil der Notar die Dokumente erst prüfen muss. Den Termin sollte man nicht zu knapp wählen, weil bei Überschreitung eine Strafe fällig wird.

d) Multa- Strafgebühr wird ebenfalls festgelegt, meist sind es 10 %

der Kaufsumme. Diese wird fällig bei

Zeitüberschreitung mit Verschulden, also keine höhere Macht, oder Streik.

Ob das nicht bekommen von Flugtickets unter höhere Macht fallen, ist offen, besser nicht ausreizen.

Die Strafsumme fällt der Gegenseite zu, wenn eine der Parteien ohne

Ernsthaften Grund vom Kauf zurücktritt-

Der Käufer kann -ohne Strafe_ vom Kauf zurücktreten, wenn die Untersuchung des Notars Unregelmäßigkeiten mit den Hauspapieren zu Tage fördert.

Fehlende Baugenehmigungen, Bauzeichnung, nicht bezahlte Grundsteuer-, Telefon-, Wasser-, Strom -Rechnungen sind eher die Regel, als die Ausnahme.

Nun kann der Käufer aber auch entscheiden, die beanstandete Summe von der Kaufsumme abzuziehen und begleicht die Rechnung selbst.

Fehlende Baugenehmigungen sind in Uruguay kein Beinbruch, man kann das nachträglich machen lassen. In diesen Fällen der dringende Rat:

Einen Fachmann die Summe, die das kosten wird errechnen lassen, damit man nicht draufzahlt.

Der Verkäufer müsste in dem seltenen Fall, wo er ohne triftigen Grund vom Verkauf zurücktritt die 10 % Strafe , an den Käufer zahlen.

In jedem Fall sind die entstanden  Kosten des Notars von den Parteien, auch bei Abbruch zu begleichen. Wie viel das ist, hängt

 vom bereits geleisteten Arbeitsumfang ab.

 

BPS

Dies ist die Rentenkasse Uruguays und immer, wenn man an seiner

Immobilie etwas (um)baut  auch Kleinigkeiten) ist dies beim BPS-Amt anzuzeigen und die Gebühr dafür zu entrichten.

 

Dies wird oft sehr unzulänglich gemacht, sobald man einen Kaufvertrag unterzeichnet, ist man Schuldner dieser Summe.

Warnung:

Wenn der Notar Schulden bei der BPS-Kasse entdeckt, wäre es ratsame

Die Finger vom Kauf zu lassen, oder wenn es partout das >Traumhaus ist, einen Fachmann die Summe zu schätzen. Leider ist es hier im Vorfeld nicht ganz möglich die genauen Kosten zu bestimmen.

Sehr oft gibt es preiswerte Immobilien, die aufgrund dessen, die Kausumme niedrig ansetzen. Wenn man hier nicht aufpasst kann sich ganz schnell die Kaufsummer verdoppelt haben

Fazit: Vorsicht.

 

BHU

Dies ist die „ Bausparkasse“ Uruguays, als Ausländer ist es nicht möglich Vertragspartner zu werden. Es gibt eine Vielzahl von Immobilien, die zu einem attraktiven Preis angeboten werden, weil noch eine Anzahl X an Jahren, abzuzahlen ist. Der genannte Preis, ist die Summe, die der Verkäufer möchte,

dazu kommen dann monatliche Raten, die Höhe der Raten wird in UR angegeben, dies ist eine Währungseinheit, die festgesetzt wird und die Anzahl der Jahre, bis der Vertrag bezahlt ist.

„BHU“ Häuser zu kaufen ist die Hohe Schule des Vertrauens, denn der Verkeufer bleibt als Besitzer eingetragen,bis die Schuld getilgt ist

Fazit: Hände weg

 

Beim Vorvertrag bringt der Käufer 10 % der Kaufsumme, meist in bar ,oder als

Barscheck( letra de cambio einer Uruguayanischen Bank)

Der Notar prüft jetzt alle Dokumente, auch vorherige Kaufverträge auf

Ihre Korrektheit, es werden alle möglichen Schulden abgefragt( Strom, Wasser, Telefon, Steuer) und ein Dokument eingeholt, der die Belastungsfreiheit bestätigt.

Der Käufer wird auf dem Laufenden gehalten, falls sich eine Unregelmäßigkeit ergibt. Wenn alles normal läuft, ist mit Informationsfluss nicht zu rechnen.

Nachfragen ist immer erlaubt.

Wenn alles geprüft ist, wird ein Termin zwischen den Parteien vereinbart, der durchaus, weit vor dem Endtermin liegen kann, dies ist freie Vereinbarung, wenn alle Teilnehmer Zeit haben-

Der Kaufvertrag ( compraventa)

Ein Werk von mehreren Seiten, gespickt mit juristischen Feinheiten, die alle Eventualitäten bedenken.

Ausländer, die nicht spanisch sprechen müssen einen Übersetzer und/oder eine Übersetzung des Kaufvertrages in ihrer Landessprache- auf eigene Kosten- mitbringen. Ansonsten ist der Vertrag nicht gültig( eine sehr sinnvolle Regel)

Der Vertrag enthält

1. die Katasteramtsdaten,
2.  die genaue Lage und Groesse der Immobilie,
3.  hinzukommt die Geschichte, wann das erste Mal vermessen wurde und von wem, wo von wem eingetragen und verkauft,
4. ferner wer kauft und wer verkauft,
5. und den Preis.
6. Das Wichtigste ist die Bestätigung, dass sie Immobilie frei von Schulden ist.

 

Anders, als in Deutschland wird am Tag des Kaufvertrages, ALLES bezahlt, der Notar, der Immobilienmakler, der Verkäufer.

Meist ist es so, dass der Verkäufer einen Barscheck möchte, da es sich um eine große Summe handelt, dieser ist in ca. 30 Min bei der BROU (Staatsbank)zu bekommen, kostet ca. 20-30 USD.

Der Makler und der Notar möchten Ihr Geld meist in bar, in DOLLAR

 

Es ist möglich, dass sich der Käufer durch einen Bevollmächtigen vertreten lässt, bei Vorvertrag und/ oder Kaufvertrag. Eine solche Vollmacht kann nur beim Notar erstellt werden. Dies passiert öfter, als man denkt, denn es ist viel teuerer innerhalb kurzer zeit 2 mal rüberzufliegen, als eine Vollmacht( obwohl die auch mit ca. 300 USD zu Buche schlägt)

 

Das Katasteramt

Der Eintrag ins Katasteramt ist in Uruguay genauso sicher und bindend, wie in Deutschland, dies wird vom Notar gemacht.

Die Prozedur dauert ca. 6-8 Wochen, erst nach Vollzug erhält de Käufer

Die gesamten Hausunterlagen, Pläne und den Original-Kaufvertrag

Die Kosten hierfür sind bereits beim Kaufvertrag mitbezahlt.

 

 

 

DIE KOSTEN

Ein Immobilienbüro- nimmt pauschal

3-6 % der Kaufsumme + Mehrwertsteuer auf diesen Betrag von 22 %

 

Ein guter Notar nimmt

3 % der Kaufsumme +Mehrwertsteuer auf diesen Betrag von 22 %

 

( es gibt Notare, die weniger nehmen, aber nicht Alle haben eine Katatseramts-Konzession- VORSICHT)

 

Die anfallenden Gebühren, wie Montepio, ITP und weitere

Werden auf Grund des Katasteramtswertes der Immobilie berechnet( Einheitswert9, dieser kann wesentlich niedriger sein, als der Verkehrswert, wenn es auf dem Land eine ältere Immobilie ist.

Man kann mit ca. 2 % der Kaufsumme für die Gebühren rechnen, als Richtschnur.

 

STEUER

Es gibt in Uruguay eine Grunderwerbssteuer ( IRP), diese beträgt 4 % der Kaufsumme, 2 % trägt der Verkäufer/ 2 % der Käufer

 

Die Grundsteuer richtet sich sehr nach der Lage der Immobilie, je näher am Wasser, umso mehr, sie wird bei der Stadtverwaltung entrichtet und enthält daneben auf die

Müllentsorgung ( 3 mal die Woche), Straßenbeleuchtung und Straßenreinigung.

 

Wenn man die Steuer jährlich entrichtet wird es preiswerter, ebenso bekommt man wenn man immer pünktlich zahlt einen Bonus.

 

Anteil an der Schulerziehung ( Primaria), Jeder muss einen kleinen Anteil zu der Grundschule seines  Ortes beitragen. Dies sind keine großen Summen, die man auch jährlich entrichten kann und man weiß, wofür man zahlt( auch ohne Kinder muss man bezahlen)

 

 

UTE/ OSE/ ANTEL

Mit der Kopie des Kaufvertrages kann man dann bei den

o.g. Firmen neue Verträge abschließen.

Strom( UTE) und Wasser( OSE) berechnen keine Gebühren für den Vertrag, Telefon ( Antel) nimmt im Moment 2000 UYPesos für einen Telefonanschluss( egal, ob dort schon einer war)

Internet kann man erst beantragen, wenn das Telefon angeschlossen ist